預售屋
預售屋,購買預售屋之風險及在於完成交屋前時間長達多年，買方可能因為經濟考量或房價下跌因素而想解除契約，實屬常情。惟因買方與建設公司間簽訂之契約多有解約違約金之約定，因此在解約前建議應審慎評估，才能將損失降到最低並將得取回房屋價款最大化。
購買預售屋後房價卻持續下跌，解不解約？解約後之因應為何？違約金可否酌減？
駱淑娟律師
問題：
張先生於民國104年3月向心心建設公司購買總價新台幣1000萬元之預售屋，並簽訂有預售屋買賣契約，前開契約明文約定張先生所購買之房屋應於106年8月前辦理交屋，並且陸續交付第一期至第四期價款共350萬元。然因105年底開始房市景氣趨緩甚至開始有下跌之情況。張先生因擔心交屋時房價持續下跌而超過二成，又看到預售屋買賣契約有關違約金的約定：「買方如有違反本約第四條逾期達二個月;或逾使用執照核發後一個月仍未繳款或第五條辦理貸款約定或本約各項約定，並經賣方以書面催告仍未於通知期限內履行者，賣方得逕為解除契約，並得將買方已繳價款沒收，作為損害賠償及懲罰性違約金。但前述沒收之違約金不得超過本買賣契約總價款15%計算之金額，…」。因此，當張先生收到心心建設公司寄來之第五期繳款通知時，心中盤算著是不是乾脆不要繼續繳了，房屋就退還給建商，再向法院起訴向心心建設公司要回先前繳的款項，以免房價繼續下跌而損失更多。張先生想知道可否因為想要停損而不購買房屋而解約？解約後應注意什麼？
分析：
一、張先生如果評估未來房市可能持續下跌而打算與心心建設公司解除契約，張先生可能必須支付相當之違約金，而無法取回全部已繳之房屋價款：
依照張先生與心心建設公司所簽之預售屋買賣契約，如果心心建設公司並未有任何違約之情形，僅係因為張先生擔心房價下跌而不想要這間預售屋，這是張先生違反契約（拒絕繼續交付價款），因此張先生必須依約負擔違約金，始可與心心公司解除契約。
二、張先生得透過與心心建設公司協商或是提起訴訟請求酌減違約金：
（一）於張先生的案例中，本所建議應委請律師基於紛爭解決效率及當事人利益考量分析案情並研判是否建議張先生與新建設公司進行協商解除契約，再進一步提供進行協商方案與相關因應對策。如果得透過訴訟前的協商而達成協議，再由律師將撰擬協議書由雙方當事人簽署，以保障雙方權益，則張先生即可不經由訴訟達成解除契約、由心心建設公司減少或免除應請求遲延利息或違約金並節省應交付法院之裁判費與及早取回部份價款等效果。
（二）倘若張先生與心心建設公司間協議不成，則張先生可以依民法第252條有關違約金酌減規定，向法院提起訴訟才能依法院之判決而取回部份，有關違約金酌減訴訟應注意者有：
1.先檢視違約金之約定是否逾越內政部公告之預售屋契約範本，若契約約定之違約金與房地總價比例超過15%，買方應有機會就超過的部分請求返還。然而，於實務上仍有過約定超過15％而法院不准買方就逾越之部份請求返還之案例，以下為參考資料：
內政部103年內授中辦地字第1036650687號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十四條（四）買：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」
2.違約金是否有過高而得依民法第252條規定由法院酌減，應由張先生（或其委任之律師）舉證證明違約金有過高之情形，以下為相關法條及實務見解：
(1)民事訴訟第277條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」
(2) 最高法院105年重上字第971號民事判決要旨：「按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束。至於約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252條規定減至相當之數額，惟該規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。」
(3)按臺灣高等法院102年度上字第441號民事判決要旨：「按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；因此，約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，如約定之違約金過高者，債務人固得請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。」
3.應釐清雙方所約定的違約金性質為損害賠償預定之違約金或懲罰性違約金才能確定應舉證方向與內容，以下為相關法條與實務見解：
(1)民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」
(2)最高法院106年度台上字第1839 號民事判決要旨：「違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償；而懲罰性違約金因具有懲罰之性質，並非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。至於約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。」
三、結論：
購買預售屋之風險及在於完成交屋前時間長達多年，買方可能因為經濟考量或房價下跌因素而想解除契約，實屬常情。惟因買方與建設公司間簽訂之契約多有解約違約金之約定，因此在解約前建議應審慎評估，才能將損失降到最低並將得取回房屋價款最大化。在張先生的例子中，如果張先生不是以與心心建設公司協商的方式，而是以訴訟的方式辦理，因雙方的買賣契約約定的違約並未超過15％，張先生若能夠證明心心建設的違約有過高之情事，則心心建設公司得收取的違約金將由法院酌減而低於15%，否則張先生應該最多僅得就已經繳納350萬元（房屋價款35%）中的250萬元（房屋價款20%）。但是如果心心建設公司因為張先生解除契約而受有高於房屋價款15%的損害，則可能影響到張先生取回價款的數額。
購買預售屋後房價卻持續下跌，解不解約？解約後之因應為何？違約金可否酌減？ 駱淑娟律師